Urbanizatsiya (lotincha urbanus –shaharlik) jamiyat rivojida shaharlar, shahar madaniyati va shaharlarga xos boshqa munosabatlarning rivojlanish jarayoni hisoblanadi. Urbanizatsiya qishloq aholi punktlarining shaharlarga aylanishi, shahar atrofi zonalarining kengayishi va qishloq aholisining shaharlarga ko‘chib borishi hisobiga yuz beradi.
Bu jarayon yildan yilga tezkorlik bilan aks etib bormoqda. Masalan, 1800 yilda dunyo aholisining 2 foizi shaharlarda yashagan bo‘lsa, 1950 yilda bu ko‘rsatkich 30 foizni, hozir esa 50 foizni tashkil qiladi. 2050 yilga borib esa yer shari aholisining 2/3 qismi shaharlarda yashashi kutilmoqda.
Urbanizatsiyaning o‘ziga xos ijobiy va salbiy xususiyatlari borligi barchaga ma'lum. Lekin bu – alohida mavzu. Shunisi aniqki, urbanizatsiyaning qay darajada ijobiy yoki salbiy ahamiyatga ega bo‘lishi uning davlat tomonidan tartibga solinishi yoki solinmasligi bilan bog‘liq.
Soddaroq qilib aytganda, agar urbanizatsiya jarayonlari yetarlicha tartibga solinmasa shaharlar aholisining soni va u yerda mavjud infratuzilma, uy-joy, ish o‘rinlari soni o‘rtasida katta tafovut paydo bo‘ladi. Bu esa, shaharning umumiy qiyofasini ayanchli ahvolga olib kelishi bilan bir qatorda juda ko‘plab ijtimoiy va iqtisodiy muammolar, masalan ishsizlik, narx navoning ortishi, uy-joy tanqisligi, ta'lim va sog‘liqni saqlash muassasalarining yetishmasligi kabilarni keltirib chiqaradi.
O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining “Urbanizatsiya jarayonlarini tubdan takomillashtirish chora-tadbirlari to‘g‘risida”gi Farmoni aynan ana shu muammolarning paydo bo‘lishiga yo‘l qo‘ymaslik, urbanizatsiya darajasini har tomonlama puxta o‘ylab, aql bilan tartibga solish uchun qabul qilindi.
Yangi tashkil etilgan Urbanizatsiya agentligining asosiy vazifasi ham aynan shu jarayonlarni tartibga solishdan iborat bo‘ladi.
Yerni xususiylashtirishdan maqsad nima?
O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining “Urbanizatsiya jarayonlarini tubdan takomillashtirish chora-tadbirlari to‘g‘risida”gi Farmonining yana bir muhim tarixiy ahamiyati shundaki, 2019 yil 1 iyuldan boshlab jismoniy va yuridik shaxslarga o‘zlariga tegishli uy-joylar, bino va inshootlar egallab turgan yer uchastkalarini xususiylashtirish huquqi beriladi.
Yer uchastkalariga nisbatan xususiy mulk biz uchun mutlaqo yangi tushuncha emas. Amaldagi Yer kodeksida ham savdo va xizmat ko‘rsatish obektlari xususiylashtirilayotganda ular egallagan yer uchastkalari bilan birgalikda xususiylashtirish mumkinligi, shuningdek xorijiy diplomatik vakolatxonalar mamlakatimizda yer uchastkalarini xususiy mulk sifatida sotib olishlari mumkinligi nazarda tutilgan.
Lekin qabul qilingan Farmonning ko‘lami juda keng. Bunda barcha yuridik va jismoniy shaxslarga o‘zlari egallagan yer uchastkalarini xususiylashtirish huquqi beriladi.
Yerlarni xususiylashtirishdan maqsad nima? Shuni aytish kerakki, bundan ko‘zlangan eng asosiy maqsad ayrim tahlilchilar tushunib-tushunmay aytayotganlaridek davlat budjetini qo‘shimcha daromad bilan to‘ldirish emas.
Birinchi navbatda, islohot odamlarni mulkdor qilishga qaratilgan. Ya'ni fuqarolar va tashkilotlar o‘zlari egalik qilayotgan yoki foydalanayotgan yer uchastkasini davlatdan muayyan nominal qiymatda xarid qilgan holda, bozor narxida undan bir necha barobar qimmat mol-mulkka ega bo‘ladilar. Xususiylashtirilgan yerlar fuqarolik oborotiga kirishi natijasida esa, uning narxi borgan sari ortib boraveradi. Natijasida fuqarolar qo‘lidagi mol-mulkning qiymati, o‘z navbatida ularning iqtisodiy holati ortib boraveradi.
Yerga nisbatan xususiy mulkni joriy etishdan ko‘zlangan keyingi maqsad – bu mulk huquqini to‘liq kafolatlashdan iborat. Yer uchastkasi mulk huquqi asosida tegishli bo‘lgandan keyin uning o‘zi ham, uni ustida joylashgan bino ham to‘liq daxlsiz bo‘ladi. Bu investorlar uchun eng muhim kafolat hisoblanadi.
Urbanizatsiyani boshqarish va yerlarni xususiylashtirish o‘rtasida qanday bog‘liqlik bor?
Har ikki islohot (urbanizatsiyani boshqarishga o‘tish va yer uchastkalarini xususiylashtirish) alohida olganda juda katta va mustaqil, shu bilan birga, bir-biri bilan chambarchas bog‘liq islohot hisoblanadi.
Oddiy bir misol. Urbanizatsiya jarayonlari samarali boshqarilgan shaharlarda shahar markazida biznes-markazlar, mehmonxonalar, aholi dam olishi uchun mo‘ljallangan sayilgohlar bo‘lishi, aholi turar joylari shaharning nisbatan chetrog‘ida yoki shahar atrofi bo‘ylab joylashgan yo‘ldosh-shaharlarda bo‘lishi, ishlab chiqarish obektlari esa, shahardan imkon qadar olisda bo‘lishi kerak.
Endi savol: bunday ideal holatni kuch bilan yoki biror majburiyatni mulkdorlar zimmasiga yuklab qilib bo‘ladimi? Aslo yo‘q. Chunki hech kim o‘zi egallab turgan joyning buzilishi yoki ko‘chirilishiga rozi bo‘lmaydi.
Mana shu joyda xususiylashtirish bizga yordamga keladi. Biz yer uchastkalarini xususiylashtirish orqali ularning mulk sifatidagi qiymati oshirishiga sabab bo‘lamiz. Har bir fuqaro yoki tashkilot o‘z yeriga shunchaki qulay joydagi hudud sifatida emas, kapital sifatida qaray boshlaydi.
Masalan, aytaylik, siz Toshkent shahrida joylashgan qandolat fabrikasi egasisiz. Fabrika joylashgan yer uchastkasini muayyan nominal narxda xususiylashtirib oldingiz. Endi xususiy mulk sifatida uning narxi o‘z-o‘zidan oshib ketaveradi. Shunga yarasha siz to‘laydigan mol-mulk solig‘i ham ortib boradi. Shunda siz o‘z-o‘zingizga savol berasiz: shu qandolat fabrikasining Toshkent markazida bo‘lishi menga kerakmi? Shahar tashqarida tursa nimasi yomon? Keyin kalkulyatoringizni olib hisoblashga o‘tasiz. Siz egallab turgan yerning bozor narxi aytaylik 100 million so‘m. Toshkentdan tashqarida, aytaylik Bo‘ka tumanida xuddi shu maydondagi yerni 10 million so‘mga sotib olsa bo‘ladi. Fabrikaning uskunalarini ko‘chirib qayta o‘rnatish ham taxminan 10 million so‘mga tushadi. Qarabsizki, siz bu ko‘chirishdan 80 million foyda topasiz va uni o‘z biznesingizga kiritsangiz bo‘ladi.
Siz sotuvga qo‘ygan yer uchastkasini esa boshqa fabrika egasi emas, balki yuqori mol-mulk solig‘i to‘lasa ham aynan shahar markazida joylashishi shart bo‘lgan obekt, masalan, mehmonxona, yirik savdo markazi, yirik kompaniyalar va banklar uchun ofis qurish niyatida bo‘lgan boshqa tadbirkor sotib oladi.
Shu tariqa, hamma xursand, urbanizatsiya jarayoni esa bozor qonuniyatlari orqali tartibga solingan bo‘lib chiqadi.
Timur Musayev,
mustaqil ekspert
